Particuliere beleggers en de ontwrichte woningmarkt

Case

Particuliere beleggers en de ontwrichte woningmarkt

Wel 6 tot 10 procent van de Nederlandse koopwoningen wordt opgekocht door particuliere beleggers: veelal mensen met een tweede of derde huis. Stedelijk Geograaf Cody Hochstenbach (UvA) zoekt met een Veni-financiering alles uit over dit puzzelstuk van de ontwrichte woningmarkt. 'Met de unieke Nederlandse CBS-data kan ik precies uitzoeken hoe het werkt.'

Cody HochstenbachCody Hochstenbach

Vanuit zijn huurappartement kijkt Cody Hochstenbach uit op sociale huurwoningen van veertig vierkante meter. ‘Daar wonen soms gezinnen in met twee of drie kinderen. Vanwege corona zijn ze allemaal thuis.’ Hochstenbach vindt het schrijnend, al die mensen die geen passend huis kunnen bewonen door schaarste en hoge prijzen.

In grote steden soms 20%

De ontwrichte woningmarkt fascineert Hochstenbach, die promoveerde op onderzoek naar ruimtelijke ongelijkheid in Amsterdam en Rotterdam. Met een Veni-financiering van NWO richt hij zich nu op particuliere beleggers die sinds ongeveer 2013 steeds belangrijker worden op de Nederlandse woningmarkt. Het kunnen mensen zijn die doelbewust investeren in een tweede of derde huis, maar ook ouders die een appartement voor hun studerende kind kopen. ‘In steden kopen zij lokaal soms wel 20 procent van de huizen op’, zegt Hochstenbach. ‘Landelijk is het 6 tot 10 procent, afhankelijk van je definitie.’

Meer kennis, beter beleid?

Dat particuliere beleggers zo veel huizen opkopen, maakt het belangrijk om meer van deze groep te weten. Ze dragen bij aan de druk op de koopwoningmarkt en dus aan de stijgende prijzen. Wellicht kan beleid helpen, zoals Amsterdam vorig jaar al probeerde door kopers van een nieuwbouwwoning te verplichten er ook echt te gaan wonen. Hochstenbach: ‘Wil je zoiets ook voor bestaande bouw verplichten, zodat je echt een verschil kunt maken, dan kan dat alleen landelijk met nieuwe wetgeving.’ Daarvoor is eerst meer kennis over particuliere beleggers nodig.

Ik kan huizen koppelen aan individuen, en panden en mensen in de tijd volgen
- Cody Hochstenbach

Uniek in de wereld: CBS-microdata

Hochstenbach mag gebruik maken van een bijzonder databestand bij het Centraal Bureau voor Statistiek. 'De microdata van het CBS zijn internationaal uniek. Alle Nederlanders en alle woningen staan erin. Ik kan huizen koppelen aan individuen, en panden en mensen in de tijd volgen.'

Gebonden aan strenge privacyregels kan Hochstenbach met de CBS-data uitzoeken wie die particuliere beleggers zijn, hoe hun investeringen lopen en wat de effecten daarvan zijn op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huizen en op de vermogensongelijkheid in Nederland. 'Nederland staat bekend om een lage inkomensongelijkheid, maar de ongelijkheid in vermogen is groot. Woningbezit speelt daarin een rol.'

Veel ouderen met geld over...

Uit zijn vooronderzoek weet Hochstenbach al het een en ander over de mensen die beleggen in een extra huis. 'Er is een heel cohort ouderen met veel vermogen doordat ze op het juiste moment een huis kochten. Zij zoeken een goede investering, en aangezien de rente zo laag is en woningen een relatief stabiel rendement opleveren, komen ze uit op een tweede huis.' Hun motieven verschillen nogal: 'Sommigen willen winst en zoeken op de landkaart een plaats waar die kans groot is, maar er zijn ook mensen die willen investeren in hun eigen stadsdeel en het pand ook echt mooier maken.'

Wist u dat? In 2017 zei toenmalig woonminister Stef Blok met trots: 'Ik ben de eerste VVD'er die een heel ministerie heeft doen verdwijnen.' Hochstenbach: 'Hij dacht de woningmarkt te hebben gefixt, de markt zou voortaan de rest doen. Blok ging buitenlandse beleggersbeurzen af om Nederlandse sociale huurwoningen in de etalage te zetten. Ik wil Blok niet de schuld geven, maar hij was een belangrijke speler in het verder uitkleden van de sociale huursector van de afgelopen jaren.'

...En slecht overheidsbeleid

Dat zo veel mensen een extra huis kopen, komt ook door overheidsbeleid. Slecht beleid, wat Hochstenbach betreft. 'Sinds eind jaren '80 en recent nog sterker is de positie van huurders zwakker geworden ten koste van die van verhuurders. Verhuurders mogen meer huur vragen, de huur meer verhogen en tijdelijke huurcontracten aanbieden.'

Ook is het aanbod in de sociale huursector van Nederland flink verschraald. 'Nederland stond vroeger bekend om zijn rijke volkshuisvesting, met uitgebreid en aantrekkelijk aanbod. De politiek van nu heeft die traditie ondermijnd. Huurwoningen zijn verkocht en het is niet meer de bedoeling dat middeninkomens huren in de sociale sector. Sinds kort mag je als alleenstaande niet meer verdienen dan 35.000 euro, waardoor singles nu minder toegang hebben tot deze huizen.' Te dure koopwoningen voor starters en te weinig sociale huurwoningen drijven de vraag op naar particuliere huurhuizen. Ziehier nog een prikkel om als particulier een extra huis te kopen en te verhuren.

Vooraanzicht van balkons van een flatgebouw

Beleggers als oplossing

Hochstenbach is duidelijk kritisch over het woningbeleid in Nederland. Moet de sociale huursector terug op het voetstuk van vroeger? 'Dat zou zeker een deel van de oplossing zijn, mensen met een middeninkomen zouden weer recht moeten hebben op een sociale huurwoning. Maar wat mij betreft mogen die woningen best eigendom van beleggers zijn. Beleggers kunnen een deel van de oplossing zijn, als de overheid hen een schappelijke huur afdwingt en stimuleert. Bijvoorbeeld door fiscaal voordeel of korting op de grond.'

Een eigen huis is de norm, jammer

Eigenlijk vindt Hochstenbach het jammer dat het bezitten van een eigen huis de norm is geworden in de westerse wereld. 'We zien huren als geld weggooien. De politiek heeft dat idee gestimuleerd: rechts weet dat huizenbezitters onmiddellijk rechtser gaan stemmen, links dacht dat als de arbeidersklasse huizen kon kopen, zij zouden opklimmen naar de middenklasse.' Dus kwam er bijvoorbeeld hypotheekrenteaftrek, die vooral de banken rijker heeft gemaakt en de huizenprijzen hoger.

Zelf maakt het de onderzoeker niet uit of hij koopt of huurt. 'Ik zou willen dat iedereen een woning kan bewonen die qua omvang, type en betaalbaarheid past bij zijn of haar levensfase. Dat dertigers van nu soms een woning moeten delen of zelfs nog bij hun ouders wonen, vind ik armoede. En wat denk je van mensen die noodgedwongen bij een gewelddadige partner blijven omdat ze niet weg kunnen? Of die 40.000 geregistreerde daklozen? Het zijn er in werkelijkheid nog veel meer. Vanwege corona moeten ze nu de hele dag in de opvang van het Leger des Heils zitten. Dat zijn vreselijke plekken, met al die mensen die vaak psychische problemen hebben.'

Meer informatie

Cody Hochstenbach werkt aan de Universiteit van Amsterdam aan de Faculteit der Maatschappij- en Gedragswetenschappen, programmagroep Urban Geographies. In 2019 kreeg hij een Veni-financiering van NWO. Naast zijn onderzoek schrijft hij rake columns voor RTL Z over woonbeleid en deelt hij in diverse media zijn kennis en standpunten.

Tekst: Rianne Lindhout