Woningverkopers bepalen door kopieergedrag de dynamiek in de woningmarkt

13 maart 2017

De arbeidsmarkt of de woningmarkt is grillig en varieert sterk door de tijd heen. Het aantal werklozen, onvervulde vacatures, of huizen dat te koop staat, kan makkelijk verdubbelen in de loop van een paar jaar. En zo kan het op het ene moment slechts een paar dagen duren om een huis te verkopen, terwijl op een ander moment dat meer dan twee jaar in beslag kan nemen. Volgens NWO-promovendus Florian Sniekers, die financiering ontving van Onderzoekstalent, is deze economische dynamiek te verklaren doordat kopers en verkopers de strategieën van andere kopers en verkopers kopiëren. Hij verdedigt vandaag zijn proefschrift aan de UvA.

Huizen te koop in NederlandFoto: MartinD (Creative Commons)

Handel is vanwege zoekfricties onzeker. Zoekfricties bestaan omdat niet elke marktpartij de hele markt kan overzien. Marktpartijen hebben niet alle informatie over aanbod, vraag en prijs. En ze moeten moeite doen om elkaar te vinden. Zoekfricties helpen om te begrijpen dat het tijd kost om te kopen of te verkopen, en waarom dit varieert door de tijd heen. Florian Sniekers paste het model van zoekfricties toe op verschillende markten zoals de goederen, arbeids- en woningmarkt. Maar nog interessanter, Sniekers toont aan dat het functioneren van deze markten afhankelijk is van het gedrag van de verschillende partijen in zo’n markt. Het functioneren van bijvoorbeeld de woningmarkt, hangt dan af van de strategieën van woningkopers en -verkopers, en van de instituties die hun interacties vormgeven zoals makelaars en websites met het actuele woningaanbod.

Strategische complementariteit

Samen met de economen Espen Moen en Plamen Nenov, laat Sniekers voor het eerst zien dat huiseigenaren met een wens om te verhuizen ertoe aangezet worden om hun zoekgedrag te coördineren. Economen noemen dit strategische complementariteit. Verhuizende huiseigenaren moeten zowel een nieuwe woning kopen als hun oude woning verkopen. Ze kunnen besluiten om eerst te kopen of eerst te verkopen, maar zoekfricties veroorzaken vertragingen voor zowel kopers als verkopers en resulteren in een periode tussen de twee transacties. Huiseigenaren hebben in deze periode dubbele maandlasten (als zij eerst kopen) of wonen in een tijdelijk onderkomen (als zij eerst verkopen). Als verhuizende huiseigenaren deze kostbare periode zo kort mogelijk willen laten duren, dan zullen zij geneigd zijn om de transactie die het snelst kan, als laatste af te sluiten. Wanneer er bijvoorbeeld relatief veel kopers in de markt zijn, dan is de verwachte verkooptijd kort, en is het slim om eerst te kopen. Maar omdat huiseigenaren die eerst willen kopen het overschot aan kopers op de markt versterken, wordt de prikkel om eerst te kopen alleen maar groter.

Omgekeerd is het aantrekkelijk om eerst te verkopen wanneer er relatief veel verkopers in de markt zijn en woningen relatief lang te koop staan, dus precies wanneer anderen ook eerst verkopen. Als gevolg hiervan bestaan er twee stationaire evenwichten: één waarin iedereen eerst koopt en er relatief veel kopers zijn, en één waarin iedereen eerst verkoopt en er relatief veel woningen te koop staan.

De prikkel om eerst te kopen is daarnaast groter als verhuizende huiseigenaren verwachten dat huizenprijzen gaan stijgen. Wie eerst koopt, profiteert immers van de prijsstijging die plaatsvindt tussen beide transacties, onafhankelijk van de verhouding tussen kopers en verkopers in de markt. Omgekeerd heeft een huiseigenaar die eerst verkoopt baat bij een prijsdaling. Als de prijzen toenemen met de verhouding tussen kopers en verkopers, dan kunnen zelf-bevestigende verwachtingen de woningmarkt destabiliseren en resulteren in plotselinge schommelingen in huizenprijzen en de verhouding tussen kopers en verkopers. Wanneer huiseigenaren immers verwachten dat huizenprijzen gaan dalen, zullen zij geneigd zijn eerst te verkopen, waarmee zij het aantal verkopers in de markt vergroten en huizenprijzen ook daadwerkelijk dalen. Zulke schommelingen zijn relevant, aangezien een sprong van een ‘eerst kopen’ naar een ’eerst verkopen’ evenwicht kan leiden tot prijsdalingen van 30 procent en tot bijna een verdubbeling van de verkooptijd.

Meer informatie

F.J.T. (Florian) Sniekers promoveert vandaag aan de Universiteit van Amsterdam en de Vrije Universiteit Amsterdam op zijn proefschrift ‘On the Functioning of Markets with Frictions’. Promotoren zijn prof. dr. P.A. Gautier en prof. dr. J. Tuinstra. Het onderzoek werd mogelijk gemaakt met financiering van het NWO-programma Onderzoekstalent.


Bron: NWO

Kenmerken

Wetenschapsterrein

Maatschappij- en Gedragswetenschappen Sociale en Geesteswetenschappen

Programma

Onderzoekstalent

Speerpunt

Vrij onderzoek en talent (2015-2018)